公教房貸-哪家銀行利率最低?－cxd095548的部落格

最近有很多朋友詢問我有關公教房貸的問題

因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債)

所以我決定寫一篇關於公教房貸的文章

希望這篇文章能幫助你解決金錢上的問題

公教房貸-哪家銀行利率最低?

房貸問題
民國105年05月20日一位【海風-】網友提問：

第一點：目前台中南區有一房屋2房，市價約600出頭，貸款220萬未還 (已還款四年多)，可否多增貸180萬？

第二點：增貸金額想要付第二間頭期款，第二間房屋市價630萬，欲貸款450萬(貸25年以上、寬限2年)，這樣加起來為850萬(貸款)，購買第二間房屋時第一間房子3個月內會賣掉(還款)。

貸款人：33歲、男、年薪約70萬，信用卡正常付款

我的回答：

如果以版友提供的資訊：兩房房屋~推測應屬於大樓格局，其位置座落於台中市南區，該區域以『永慶房仲網』的成交行情16萬／坪；版友自述『市價約600萬出頭』，等於總坪數至少要有37坪以上才有可能。因為版友並未詳述該房屋的總坪數，且銀行是以『自行鑑價金額與市價數據兩者取其低認定』，所以能公教房貸不能多增貸180萬？我個人初步計算(以下均為假設值僅供參考)：

銀行對於房屋的鑑價金額如為500萬*最高八成貸款成數=400萬，扣除房貸目前餘額220萬後，要增貸180萬就有機會！惟仍須檢視房屋實際座落位置、屋齡、屋況、使用情況等情形再做進一步討論，且須一併注意『增貸用途』~如直接陳述用在購置第二戶房產頭期款上，恐怕房貸銀行就不會輕易授信！畢竟銀行不喜借款資金用做購屋用途上，對借戶而言、公教房貸槓桿風險有爆增之虞。

再假設版友順利獲得這180萬的資金後、即屬於近期增貸，用此資金再做為購置其它房產的頭期款，將會面臨以下問題：

1.增貸到400萬、假使不綁約分為20年攤還的月付金為2萬元，欲再購屋辦理房貸450萬、同樣是20年攤還(非首購、多數銀行不提供超過20年以上房貸攤還期)亦不給寬限期(已有房產與貸款者、多數銀行也傾向不提供寬限期)的月付金約為22,公教房貸700元，兩筆房貸加總月付金為42,700元、版友年薪70萬換算成月平均薪資約5.3萬，收支比經計算後為80%！明顯超過大多數銀行房貸授信收支比規定~新屋房貸變數增加。

2.購屋辦理房貸、銀行『會請申請人提供國稅局財產清冊，與銀行對申請人調閱聯徵信用報告』兩份書面資料審閱；如發現申請人名下已有房產與貸款、進一步查到頭期款是向房貸銀行申請增貸用做為購置新屋頭期款，第一時間恐怕就會認定版友“投資客”(若被銀行定義為投資客，除貸款利率較高、放款成數僅6~7成外，也無法享有寬限期)；加上第一點收支比明顯算不過的前提下，最後很可能會讓購屋房貸被婉拒！

最後仍提醒版友(以先購後售方式換屋)：

1.對於手頭流動資金較不足者(尤其版友的購屋頭款是從舊屋增貸而來，非自有存款者)，若舊屋在短期內如果無法順利售出，恐怕屆時版友需要同時負擔二戶房屋貸款~將更加地捉襟見肘(這也是銀行會列入優先考量的部分)。

2.以目前市況並非說要賣、就能在一定期間內賣得出去(銷售期延長到3~6個月不等)，若時間有限加上資金卡太緊，最後恐怕會被迫降價求售的窘境。

希望回答有協助釋公教房貸疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論

本人秉持專業經驗、正派理念、過程公開透明、申辦成功率高各項銀行房屋轉增貸款、銀行二胎房貸、信用貸款、中小企業貸款與民間代墊塗銷等，歡迎隨時洽詢【全省接案服務】

據澳洲金融觀察報導，ME銀行秘密地告訴經紀人，已經禁止向不在澳洲和新西蘭永久居住或工作的借款人發放貸款。該行一位發言人說：「主要的問題是驗證外匯收入的能力。對一個我們這樣規模的銀行，我們很難用合適的成本管理該領域的工作。」

在ME銀行此舉之前，五大銀行已收緊對海外人士的貸款，其中包括在按揭貸款市場佔四分之一份額的澳洲聯邦銀行（CBA）。其它銀行，包括麥格理和AMP，已經大幅減少使用人民幣，禁止用其它亞洲貨幣做首付和償還貸款。

世邦魏理仕在悉尼新公寓市場的代理銷售份額超過60% 。該公司住宅項目的董事總經理彌爾頓（David Milton）說，那些投資澳洲外資審查委員會（FIRB）批准的開發項目的中國買家將遭遇麻煩，因為「澳洲銀行希望用澳洲本地收入償還貸款，而「許多中國買家沒有這個」。

彌爾頓表示：「在短期內，未來3 – 6個月交割的項目將給FIRB批准的買家帶來問題，因公教房貸為他們交割時要從澳洲銀行借抵押貸款。這些大型和低質量項目，主要是由FIRB批准的投資者產品，會在短期內有麻煩……很多二級產品並不適合當地業主或投資者。」

但是彌爾頓說，高質量房產的銷售依然強勁，如近期聯盛（Lendlease）集團發售悉尼達令廣場（Darling Square）第三期公寓時，不到四個小時就搶購一空。

彌爾頓強調，樓花物業基本面非常強勁，但表示FIRB批准的外國投資人的融資問題需要立即解決，因為這將軟化對二級市場的需求。

澳洲抵押貸款經紀人協會（FBAA）會長懷特（Peter White）說：「大量銀行收縮外國買家市場是一個嚴重問題。」該協會代表8000多為購房者服務的抵押貸款經紀人。懷特批評銀行未能有效監控日漸增多的貸款問題。他說：「一個代理只能做這麼多來檢查一個貸款申請的準確性。」

在發現用虛假文件申請貸款的案例後，澳洲大銀行紛紛開始禁止向外國借款人發放貸款。據業內人士，用中國銀行的信箋和銀行對帳單的假申請文件僅花250澳元就可買到。

【王立德╱台北報導】金管會保險局要求壽險業限期內改善「費差損」，銀行理專優渥的佣金恐要打7折了！據了解，在壽險公會與金管會達成共識後，6月底將開始調降銀行通路佣金，第2波調降則落於8月中，壽險業受惠於此，可望逐步改善費差損問題，但去年以來過度依賴銷售保單的銀行、理專，收入則將受到衝擊。

金管會在去年金檢時發現，壽險公司銷售保單陸續出現費差損情形，首先發現的是利變型年金與萬能壽險，今年進一步發現，壽險公司銷售躉繳型、儲蓄型的商品的佣金也過高，導致部分壽險公司出現財務壓力。

部分壽險財務壓力
壽險公司的收益及損失由4大項目組成，包含費差、利差、匯差與死差，若出現「費差損」，表示保單的「營業費用」高於保單「附加費用」總額。簡單說，就是付出的費用比收到的費用少，而過去來可以靠「利差」多賺一點來彌補，但今年資本市場詭譎多變，壽險公司若要繼續「挖東牆補西牆」，虧損的機率相當高。
金管會表示，原本法規就要求人身保險商品費率，應符合適足性、合理性及公平性，費率應反映各項成本且利潤應合理，以維護消費者權益。而保險局日前已發函要求保單支付的「佣金、獎金及營業費用」，不應超過附加費用，也就是不能「賠本」搶生意。
由於保險局要求壽險業限期內改善「費差損」，金管會保險局副局長施瓊華昨表示，壽險業者在保單設計上本來就有包含費用率計算，如果為降低費用，不排除有可能在銀行通路上進行調整。

不能再賠本搶生意
據了解，各壽險公司將先於6月底調降「躉繳型」保險商品給予銀行通路的佣金，「分期繳」保險商品因涉及因素較複雜，如營業費用如何計算等問題，因需要時間來調整，將等到8月中才開始調降。
此舉上路後，公股行庫將首當其衝。壽險主管指出，因公股行庫的理專較專精銷躉繳型保險商品，分期繳商品則是民營銀行的強項，因此最快7月起，公股行庫的財富管理部門手續費收入將下滑，等到8月中時，整體銀行業的財富管理部門都受到影響。而對於銀行理專來說，銷售保險商品的佣金將下滑，旅遊獎勵也恐將取消。

佣金遭砍理專叫苦
另若不調降相對較高的銀行通路佣金，在保險局要求壽險公司限期改善費差損情況下，壽險公司只好調高保費，將較高的佣金費用轉嫁到消費者身上。
銀行、壽險公司基於此共識，為不要「殺雞取卵」，同意調降壽險公司給予銀行通路的佣金，以換取「長期穩健經營市場」的健康發展。
對於佣金遭砍，銀行理專私下表示，過去賣保單要跟同業競爭，還有壽險業務員搶生意，加上主管機關逐步開放網路賣保單業務，「生意大餅一直被瓜分出去，結果現在佣金還要被砍，真的很慘。」